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Taux d’usure : QUESAKO ?

Lorsqu’un projet immobilier est financé en partie ou totalement par un crédit immobilier, la banque prête une somme d’argent à un emprunteur pour qu’il puisse réaliser son projet. Ce prêt d’argent n’est pas gratuit : la banque loue en quelque sorte le capital emprunté puisqu’elle facture des intérêts. Ces derniers correspondent à un pourcentage du capital emprunté.

 Les taux d’intérêts pour un crédit immobilier sont fixés en fonction de plusieurs paramètres :

  • La durée de l’emprunt,
  • Le profil de l’emprunteur,
  • Les taux directeurs fixés par la Banque Centrale Européenne (BCE).
Exemple de calcul

Je souhaite emprunter 100 000€ à la banque pour acheter un appartement, sur une durée de 20 ans.

En contrepartie, cette dernière me facture des intérêts, par exemple à 1% du montant emprunté.

La charge de remboursement mensuelle sera de 460 € hors assurance.

Les intérêts coûtent sur 20 ans : 10 374€.

Taux d’usure, la mesure de protection de l’emprunteur

 usure n.f.

Intérêt perçu au-delà du taux licite. Légalement, le taux d’usure est défini dans le code de la consommation par l’article L314-6 du Code de la consommation, et par l’article L313-5 du Code monétaire et financier.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le site du gouvernement apporte un éclairage pertinent : 

Le taux (ou le seuil) de l’usure est le taux annuel effectif global (TAEG, anciennement TEG) maximal auquel un prêt peut être accordé. Un prêt est considéré comme usuraire lorsqu’il est consenti à un TAEG qui excède du tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent.

Le TAEG est le taux auquel on se réfère pour apprécier si une offre de crédit dépasse le seuil usuraire. Il comprend :

  • Le taux d’intérêt de base (ou taux nominatif),
  • Les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, par exemple),
  • Et éventuellement des primes d’assurance emprunteur lorsqu’une assurance obligatoire est souscrite simultanément.

A quoi sert le taux d’usure ?

Pour protéger le consommateur désireux d’emprunter de l’argent pour son achat immobilier, la Banque de France fixe un seuil de taux d’usure : c’est-à-dire un taux maximum auquel un prêt peut être accordé. 

Le taux d’usure joue un rôle de régulateur :

Des taux d’emprunt trop élevés peuvent placer l’emprunteur dans une situation financière difficile et à l’échelle mondiale, déstabiliser l’économie globale.

Comment est calculé le taux d’usure ?

Pour calculer le taux d’usure, la Banque de France collecte les taux effectifs moyens auprès d’un échantillon de banques sur les crédits accordés et l’augmente d’un tiers.

Ce seuil est calculé chaque trimestre et publié au journal officiel, à la fin de chaque trimestre. Chaque catégorie de prêts bénéficie d’un taux d’usure spécifique.

 

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Immobilier : Acheter à deux sans attendre le mariage

Immobilier : acheter à deux sans attendre le mariage


Devenir propriétaire de son logement est le point de départ pour se constituer un patrimoine. C’est pareil quand on est en couple : plus on se lance tôt et plus on épargne. Et surtout, on achète… plus grand ! Les Courtiers Ruthénois vous expliquent comment acheter sereinement à deux sans avoir besoin de se passer la bague aux doigts.

Beaucoup de jeunes couples habitent ensemble bien avant le mariage, le pacs, et même sans songer à l’une des deux options. Pour autant, doivent-ils se résoudre à voir leur loyer s’évaporer tous les mois plutôt que d’acheter à deux et de construire leur patrimoine ? La réponse est fort heureusement non ! Ces étapes longtemps quasi obligatoires de la vie de couple ne le sont plus, en tout cas d’un point de vue juridique et pratique. À condition de prendre quelques précautions.

L’indivision pour la paix des ménages

Premier point à trancher : le régime d’acquisition. Faites simple, choisissez l’indivision ! Elle permet d’acheter un bien à deux en intégrant les efforts financiers de chacune des parties (aussi appelés « indivisaires »). Pour le dire autrement, chacun devient propriétaire en fonction de son apport et de sa part de remboursement du crédit commun (60-40, 70-30, etc.). Tout cela doit être stipulé dans l’acte de vente auprès du notaire car, par défaut, les indivisaires sont considérés comme propriétaires à parts égales. La répartition de leur quote-part ne pouvant plus être modifiée après la signature, il est important qu’elle reflète les contributions réelles de chacun pour éviter tout litige en cas de séparation.

Autre sujet : l’héritage. Personne n’aime imaginer la vie sans son conjoint mais il vous faudra bien le faire pour déjouer une petite subtilité qui se cache dans l’indivision : à l’inverse d’un couple marié, les pacsés ou concubins n’héritent pas automatiquement de leurs parts en cas de décès. Elles reviennent en priorité aux héritiers du défunt (enfants, parents, frères ou soeurs). Pour éviter de vous retrouver en indivision avec belle-maman, prenez vos dispositions. Désignez votre conjoint comme héritier de vos parts en établissant votre testament (eh oui, ça commence maintenant – et cela prend juste quelques minutes avec votre notaire !)

Quand on aime, on compte quand même

Votre salaire fait pâle figure à côté de celui de votre moitié ? Ca matche entre vous mais pas dans vos apports ? Rassurez-vous, c’est le cas de la majorité des acheteurs ! Pour rééquilibrer la situation et posséder votre futur nid douillet à parts égales, vous pouvez ajuster le montant des mensualités de remboursement du crédit. Par exemple, si votre apport initial est moindre, vous pouvez rembourser davantage que votre conjoint.

Et parce que les bons comptes font aussi les bons amoureux, il sera indispensable d’ouvrir un compte commun dédié au remboursement du crédit. Ainsi, il gardera la trace des virements de chacun – et ça c’est capital dans le cas où vous vous sépareriez afin que l’un ou l’autre ayant finalement beaucoup plus contribué que prévu au remboursement de l’emprunt puisse faire réévaluer sa quote-part.

N’oubliez pas non plus qu’un crédit commun engage les deux parties. Si un des indivisaires fait défaut – et part se dorer la pilule (sans vous) aux Bahamas – la banque se tournera vers l’autre pour la suite du remboursement.

Et en cas de rupture ?

L’intérêt d’avoir tout bien préparé en amont est justement que l’appartement ne soit pas un enjeu supplémentaire dans votre séparation.

Option n°1 : revendre le logement. Chacun fait ses cartons et touche sa quote-part définie au moment de l’achat, avec la plus-value éventuelle. Ne reste plus qu’à se faire la bise et se quitter bons amis, mais un peu plus riches qu’au départ.

Option n°2 : l’un veut garder l’appartement alors que l’autre veut vendre. Pas d’angoisse, il est possible de racheter les parts de celui qui veut retrouver sa liberté. Ca s’appelle le « rachat de soulte ». Le montant des parts est défini par le prix de l’appartement, la quote-part de votre (désormais) ex et le montant du capital restant à rembourser. Le vendeur peut alors partir voguer vers d’autres horizons car il se désolidarise complètement du prêt.

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Immobilier et banque : ce qu’il faut savoir lors d’un divorce.

Le divorce ? Une période jamais facile, d’autant si les couples ont un crédit immobilier en cours ou un compte en banque en commun…

Quels sont les réflexes à adopter en cas de séparation ?

En France, un mariage sur trois en moyenne se termine par un divorce. Une période jamais facile, d’autant si les couples ont un crédit immobilier en cours ou un compte en banque en commun… Quels sont les réflexes à adopter en cas de séparation ?

Prêt immobilier

Sachez que le divorce n’entraîne pas l’extinction du prêt immobilier souscrit à deux : la clause de solidarité prévue au contrat implique la responsabilité de chacun. Les co-emprunteurs sont tous deux tenus au paiement de la totalité du prêt, et ce, quel que soit leur contrat de mariage.

Si aucun ne souhaite ni ne peut racheter la part de l’autre, les co-emprunteurs mettront le bien en vente. Ils devront payer les mensualités jusqu’à la vente. Ce sera au notaire de rembourser le crédit immobilier et déterminer la part de chacun, en fonction du contrat de mariage

Si l’un des conjoints souhaite racheter la part de l’autre, il faudra qu’il obtienne l’accord de la banque pour reprendre le prêt à sa charge. Un passage chez le notaire sera nécessaire pour acter les cessions de parts et modifier le titre de propriété du bien. 

Désolidarisation de l’emprunt

Le conjoint qui cède ses parts pourra solliciter auprès de la banque sa désolidarisation de l’emprunt commun (article 1215 du Code civil) afin de ne pas être redevable en cas d’échéances impayées et de ne plus figurer dans le contrat de prêt, comme c’est le cas lors du rachat de soulte. Mais sachez que la désolidarisation n’est pas forcément acceptée par les banques et qu’il s’agit en général d’un service payant. Il faudra ajouter aux versements le montant de l’assurance-crédit en fonction de la répartition de la quotité (100/0, 50/50, 75/25, 60/40…).

Rachat de soulte

Le rachat de soulte ? Il s’agit d’une opération consistant à racheter la part du conjoint en lui versant une compensation financière correspondant à la moitié de la valeur du bien. Dans le cas du logement familial, le conjoint attributaire est souvent contraint de souscrire un nouvel emprunt pour financer le montant de la soulte, charge qui s’ajoute parfois à la mensualité du crédit immobilier en cours. N’hésitez pas à nous contacter.

Droit de partage

Bon à savoir également, si les deux personnes en cours de séparation décident conjointement de vendre le bien et de solder le prêt avant le divorce, elles économiseront alors le droit de partage redevable dans le cas contraire.

Le droit de partage est une taxe : l’administration perçoit 2,5% du montant des biens partagés -un taux auquel s’ajouteront quelques frais et la TVA. Pour calculer la taxe globale et la somme à payer, il faut dresser une liste précise des biens partagés, en mentionnant la valeur de chaque bien. Pour y échapper, les conjoints doivent s’entendre le partage des biens, anticiper leur vente et partager les sommes sans rédiger un acte le constatant.

Soit, pour un bien de 380 000 euros par exemple, une économie flirtant avec les 4 800 euros pour chacun. Cette astuce est parfaitement légale.

Compte commun

En cas de possession d’un compte commun -80% des couples en ont un afin d’assurer leurs dépenses communes-, il faut soit le solder et le fermer d’un commun accord -une opération gratuite-, soit, en cas de désaccord, demander à la banque d’être « désolidarisé » du compte via un courrier adressé en recommandé avec accusé de réception.

En cas de Pacs ou de concubinage…

Les partenaires de Pacs sont placés, en principe, sous le régime de la séparation des biens. Autrement dit, chaque partenaire est propriétaire de ce qu’il achète et de ce qu’il reçoit par donation ou héritage. Mais lors d’une séparation, si l’un partenaire ne parvient pas à prouver qu’il est propriétaire du bien en cause, celui-ci sera censé appartenir au deux, par moitié.

Les partenaires de Pacs peuvent aussi faire volontairement des achats ponctuels à deux ou prévoir dans la convention de Pacs que tout ce qui est acquis pendant la durée du Pacs est commun. Tous ces biens sont alors considérés comme appartenant par moitié à chaque partenaire. En cas de séparation, à eux de s’entendre sur le partage.

Le concubin, lui, est propriétaire de ce qu’il achète. Pour les acquisitions réalisées à deux, chacun est présumé être propriétaire de la moitié sauf si une facture, un acte de vente ou encore un contrat de prêt affecté atteste une autre répartition.

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Qu’est-ce que la caution bancaire ?

Au sens propre du terme, une caution est un acte contractuel par lequel une personne se porte garant (particulier, banque), auprès d’un créancier (propriétaire, banque, organisme de cautionnement) en cas de défaut de paiement du débiteur.

La caution se pratique pour les opérations telles qu’une location immobilière ou un emprunt bancaire

Nos réponses.

La caution bancaire est régie par les articles 2280 et suivants du Code civil qui définissent la garantie bancaire comme l’acte par lequel « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».  On distingue 3 types de caution : la caution solidaire, la caution bancaire et la caution simple. 

Elle met en relation 3 acteurs différents : 

  • le débiteur : c’est une personne, physique ou morale, possédant une dette ou une obligation envers une autre personne (par exemple une banque) ;
  • le créancier : c’est une personne, physique ou morale, détenant une créance ou une obligation sur une autre personne (par exemple un acquéreur immobilier) ;
  • la caution : c’est une personne garantissant au créancier le remboursement de la dette en cas de défaillance ou d’impossibilité (décès, maladie, faillite) du débiteur.

La caution bancaire est un contrat écrit, rédigé lors du montage du dossier de prêt pour une acquisition immobilière ou pour une location d’un bien immobilier. Par ce biais, il garantit au bailleur le paiement des mensualités.

À savoir que la loi impose certaines conditions pour qu’une personne se porte garante. En effet, il faut que cette dernière en ai la capacité juridique, ce qui écarte les personnes sous tutelle et les mineurs. Les sociétés peuvent de la même manière se porter garantes sous le statut de personne morale (entité juridique). Par ailleurs, seules, les assurances, les banques et les entreprises spécialisées peuvent accorder le cautionnement bancaire.

Le risque de la caution bancaire

Dans le cas d’un achat immobilier, la caution bancaire remboursera la banque en cas d’impayé pour lequel elle s’efforcera de trouver une solution à l’amiable avec l’emprunteur. Si ce n’est pas possible, s’en suit une inscription d’hypothèque judiciaire (aux frais de l’emprunteur) puis, la saisie et la vente du logement afin que l’organisme caution récupère le montant qui lui ai dû.


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Prime accession de 10 000€

VOUS SOUHAITEZ ACQUÉRIR VOTRE RÉSIDENCE PRINCIPALE DANS LE NEUF ?

 Action Logement propose une subvention de 10 000 €, sous conditions, pour vous aider à financer votre projet d’acquisition d’un logement neuf à titre de résidence principale.COMMENT BÉNÉFICIER DE L’AIDE ?

  1. Vérifiez votre éligibilité sur la plateforme Accession.
  2. Constituez votre dossier en ligne.
  3.  L’acceptation finale de votre demande sera soumise à la complétude et à l’analyse de votre dossier par nos équipes.
  4.  Après signature d’une convention, le versement de la Prime Accession de 10 000 € s’effectuera lors de votre signature définitive chez le notaire ou sur présentation de l’appel de fonds du promoteur ou du constructeur.

Plus d’info sur le site d’Action Logement : https://www.actionlogement.fr/prime-accession


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Focus sur l’assurance habitation

Que ce soit pour l’achat ou la location d’un bien immobilier l’assurance habitation est un incontournable dans votre projet. Mais il est important de bien la sélectionner en fonction de votre projet et en particulier si vous souhaitez faire des travaux. En effet, que ce soit du bricolage réalisé par vous-même ou des travaux plus importants ils peuvent avoir une incidence sur votre contrat d’assurance.

Alors est-il obligatoire de s’assurer en cas de travaux ? Une assurance « classique » peut-elle suffire ? Faut-il souscrire à des garanties supplémentaires ? On vous aide à comprendre.

L’assurance habitation « classique » suffit-t-elle lors de travaux ?

Lorsque vous être propriétaire occupant de votre logement, votre assurance habitation couvre  – grâce à la garantie responsabilité civile – en cas de dommage, les personnes tierces ainsi que votre bien.

Par exemple, une tuile qui tombe durant les travaux et qui blesse un passant, un vol de matériel sur votre chantier, etc…

Cependant votre assurance habitation ne vous protège pas si un de vos artisan/ entrepreneur ou membre de son équipe se blesse pendant les travaux. En de telles circonstances malencontreuses, vous pourriez être personnellement tenus responsable des frais médicaux, pertes de salaires et préjudices moraux. Il pourrait s’agir de sommes vraiment exorbitantes…

Quelles assurances rentrent en jeu lors de travaux ?

L’assurance multirisques habitation : lorsque le devis des rénovations s’avère assez conséquent, il y a lieu pour un propriétaire de souscrire à une assurance multirisques habitation. Il s’agit de la couverture la plus complète en termes d’assurance logement. En plus des garanties de base, qui ont trait à l’incendie, l’explosion, les dégâts des eaux, etc., ce type d’assurance inclut des protections complémentaires, comme la protection juridique.

La garantie décennale (souscrit par le maitre d’ouvrage) : couvre les dommages survenant en raison de vices de construction. Le maître d’œuvre en charge des rénovations est garant des ouvrages effectués, couvre les dommages survenant en raison de vices de construction.

La garantie de bon fonctionnement (automatique lors d’un achat d’équipement) : elle couvre les équipements installés lors de vos travaux,et peut s’étendre jusqu’à deux ans après l’achat.

La garantie de responsabilité civile : elle permet de bénéficier d’une couverture, quand se produisent des dommages corporels infligés lors de sinistre survenant dans votre maison. Qu’il s’agisse de vos proches, voisins, ou quiconque effectuant des rénovations sur votre propriété, vous n’aurez pas à porter le lourd chapeau juridique et financier, si toutefois des gens devaient subir un préjudice.

 

A noter :

Avant de vous lancer dans vos projets n’hésitez pas à poser des questions qui vous seront demandées par votre assurance : le type de rénovations, le nombres d’employés sur le chantier, le coût global du projet.

Pour vous protéger au mieux pensez à demander à vos artisans/entrepreneur de vous fournir leur certificat d’assurance responsabilité civile.

Et concrètement, les travaux font-ils augmenter ou diminuer ma prime d’assurance ?

Une majorité de propriétaires ignorent que certaines améliorations à leur maison, telles que la réparation d’une toiture endommagée, ou encore l’installation d’un nouveau système d’alarme, peuvent contribuer à une diminution de leurs primes d’assurance habitation.

Les propriétaires manquent tout autant de connaissances, en ce qui a trait aux ouvrages qui contribuent à faire grimper leurs primes d’assurance, comme l’acquisition de nouveaux appareils électroménagers, l’installation d’un nouveau comptoir de granit, ou l’agrandissement d’une salle de bain.

Des tâches mineures, que l’on pourrait qualifier de bricolage, comme repeindre soi-même une pièce et installer des moulures au plafond, n’auront probablement aucune incidence sur les protections en cours. Toutefois, des ouvrages plus considérables risquent d’invalider une police d’assurance.

Tout ce qui contribue à l’augmentation de la valeur d’une habitation, de même que la probabilité que survienne une demande d’indemnisation, influe sur le type d’assurance habitation ainsi que sur le montant d’assurance d’un propriétaire.

Par conséquent, avant d’aller de l’avant, si vous prévoyez de rénover votre maison ou votre chalet, passez un coup de fil auprès de votre assureur habitation, afin de vérifier si vous devriez apporter des modifications à votre contrat d’assurance habitation.

Votre résidence est-elle bien couverte en toutes circonstances ?

La plupart des propriétaires pensent que leur police d’assurance habitation les protège au cours de cette période. Prenez le temps de vérifier ce qu’il en est exactement, afin de vous éviter de mauvaises surprises ! Par exemple, lorsqu’une maison ou un chalet ne sont pas occupés pendant les rénovations, il peut survenir des dégâts des eaux, ou autres sinistres, à l’insu du propriétaire de plus les résidences inoccupées s’avèrent souvent des cibles pour des cambrioleurs…

Veillez donc à être bien assuré !

Et une fois que mes travaux sont finis ?

Il conviendra de procéder à une évaluation de la valeur des biens, à la fin de vos projets de rénovation, afin que le tout soit mis en conformité avec votre nouveau contrat d’assurance habitation. Vous devrez prendre en compte les nouveaux équipements installés, en plus de mentionner les changements survenus à votre bien.

L’assureur évaluera si les rénovations contribuent à une diminution ou augmentation du risque établi dans votre contrat d’assurance habitation.

Le conseil de vos courtiers

Avoir réfléchit à son assurance habitation est un point positif dans votre dossier. Lors de la négociation avec votre banquier n’hésitez pas à aborder le sujet ou à venir avec votre contrat d’assurance habitation.

Bon à savoir : l’assurance habitation proposé par la banque vous permettra d’obtenir des garanties spécifiques en cas de sinistre. Elles seront en plus liées à votre prêt. Par exemple en cas d’incendie les échéances et les frais de relogement seront pris en charge par l’assurance*.

*en fonction du contrat et de la banque.

Vous souhaitez en savoir plus, nous rencontrer pour parler de votre projet et de son impact sur votre contrat d’assurance habitation ?

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Qu’est-ce qu’un courtier ?

Les frais de courtage : le vrai coût d’un courtier

En tant que courtier, nous sommes intermédiaire entre vous et la banque.

Nos frais, appelés frais de courtage, ou honoraires sont largement compensés par le gain de temps et les démarches administratives facilitées par notre intervention sur toutes les étapes de votre crédit immobilier.

Définis à la signature de votre mandat de recherche, les frais peuvent varier suivant la complexité de votre projet.
Nos honoraires de courtage peuvent éventuellement être inclus dans votre plan de financement et ne seront dus qu’au déblocage de votre prêt immobilier.

Cette forme de rémunération vous donne l’assurance que nous mettrons tout en œuvre pour vous trouver la solution la plus adaptée à votre situation et à vos besoins.

Les principales raisons de faire appel à nous

En tant qu’emprunteur, faire appel à nos services, c’est profiter de nombreux avantages :

  1. Un taux préférentiel pour votre prêt directement obtenu auprès des banques par un professionnel de la négociation ;
  2. Un accompagnement tout au long de votre projet, de la première prise de contact jusqu’à la signature de votre bien immobilier ;
  3. Un gain de temps important sur le démarchage des établissements bancaires ;
  4. Une procédure simplifiée ;
  5. Des conseils pertinents prodigués par un expert des crédits immobiliers.

Pour être accompagné tout au long de votre projet et maîtriser parfaitement votre crédit, nous sommes votre meilleur allié.

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Guide Questions-réponses

Le compromis de vente, on vous dit tout !

Qu'est ce qu'un compromis de vente ?

Étape la plus importante de la transaction immobilière, la signature du compromis de vente garantit que la vente du bien va se réaliser, le compromis scellant l’accord entre l’acheteur et le vendeur. Le compromis est un contrat bilatéral entre l’acheteur et le vendeur, formalisant l’accord de principe passé entre les parties et les engageant sur les conditions de la vente. Il permet de fixer l’accord entre le vendeur et l’acheteur : Prix du bien vendu,
  • Conditions générales et particulières de la vente,
  • Conditions suspensives, dont l’obtention du financement et le détail du plan de financement (clause obligatoire),
  • Date butoir à laquelle l’acte de vente doit être signé.
C’est donc un engagement définitif des deux parties, qui doit être bien préparé.

Bon à savoir

La signature est prévue chez le notaire, si les deux parties le conviennent, sinon elle peut être faite « sous seing privé », avec un agent immobilier en agence. Le notaire s’occupe également de toutes les formalités préalables à la signature.

Les conditions suspensives

Afin de protéger l’acquéreur et d’éviter les impasses en annulant la vente, dans le cas où un évènement imprévu ou contraire empêche sa réalisation, chaque compromis de vente est assorti de plusieurs conditions suspensives.
Si ces conditions ne se réalisent pas, le compromis est annulé (si et seulement si cette annulation répond aux conditions suspensives), le dépôt de garantie est restitué et aucune réparation n’est due au vendeur.

Quelles sont les clauses suspensives ?

  • Obtention d’un prêt immobilier,
  • Obtention d’un permis de construire,
  • Réalisation d’une vente immobilière en cours sur laquelle l’acquéreur compte pour financer la transaction,
  • Absence de préemption de la mairie ou d’une collectivité publique,
  • Absence de préemption du locataire qui occupe le bien,
  • Absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien,
  • Purge des hypothèques par le vendeur au moment de la vente,

A retenir :

  • Le compromis de vente scelle l’accord entre le vendeur et l’acquéreur.
  • C’est un document juridique et légal qui peut être rédigé par et signé chez un notaire (il est non obligatoire mais fortement recommandé).
  • Il s’accompagne de conditions suspensives qui, si elles ne se réalisent pas, peuvent annuler le compromis.
  • La promesse de vente diffère du compromis de vente : ces 2 contrats n’ont pas les mêmes conséquences pour l’acheteur et le vendeur.

Merci !

Nous revenons vers vous dès que possible !

Estimation gratuite et en - de 48 H *

Bien emprunter avec les courtiers ruthénois !

*Cette estimation n’a pas de valeur contractuelle. Un financement ne peut être accordé que sous réserve d’étude approfondie et d’acceptation de votre dossier par un organisme prêteur.

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